Glossar Schweizer Premium-Immobilien & HNWI-Themen

A

Aufenthaltsbewilligung B

Recht & Bewilligungen

Befristete Aufenthaltsbewilligung (5 Jahre, verlängerbar) für EU/EFTA-Bürger und Drittstaatler mit Erwerbstätigkeit oder finanzieller Selbständigkeit.

Voraussetzung für den Schweizer Hauptwohnsitz. EU/EFTA: typisch unproblematisch bei Erwerbstätigkeit oder ausreichenden finanziellen Mitteln. Drittstaatler: Anforderungen kantonal (typisch sehr hohe finanzielle Selbständigkeit). Berechtigt zum Erwerb einer selbst genutzten Liegenschaft ohne Lex-Koller-Beschränkungen.

Aufenthaltsbewilligung C (Niederlassung)

Recht & Bewilligungen

Unbefristete Niederlassungsbewilligung nach 5-10 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt in der Schweiz.

Für EU/EFTA: typisch nach 5 Jahren erhältlich. Drittstaatler: nach 10 Jahren mit Sprachnachweis und Integration. Stellt EU/EFTA-Bürger und C-Bewilligte beim Immobilienerwerb mit Schweizer Bürgern gleich (kein Lex-Koller).

Verwandte Begriffe: Aufenthaltsbewilligung B · Lex Koller

Aufenthaltsbewilligung L

Recht & Bewilligungen

Kurzaufenthaltsbewilligung (max. 1 Jahr, verlängerbar bis 24 Monate) für vorübergehenden Aufenthalt.

Typisch für Saisonarbeit oder kurze Projekt-Engagements. Berechtigt nicht zum Immobilienerwerb (Lex-Koller-bewilligungspflichtig).

Verwandte Begriffe: Aufenthaltsbewilligung B · Lex Koller

B

Bauzone

Recht & Bewilligungen

Im Zonenplan ausgewiesenes Gebiet, in dem Wohn- oder Gewerbebauten errichtet werden dürfen.

Schweizer Raumplanungsrecht (RPG) trennt Bauzone, Landwirtschaftszone und Schutzzone. Liegenschaften in Bauzone sind grundsätzlich überbaubar; Ausnützungsziffer und Höhenbeschränkung regeln Dichte. Liegenschaften ausserhalb Bauzone unterliegen strengen Beschränkungen.

Verwandte Begriffe: Denkmalschutz · Minergie

Belehnungswert

Finanzierung

Wert, den eine Bank für die Hypothekenvergabe ansetzt — typisch 80% des Verkehrswertes für Wohneigentum.

Bei Renditeliegenschaften liegt der Belehnungswert tiefer (60-65% bei Mehrfamilienhaus). FINMA-Self-Regulation 2024 schreibt minimale Eigenmittelquote vor.

Verwandte Begriffe: Verkehrswert · Tragbarkeit · FINMA-Standard

Bewilligungspflicht (Lex Koller)

Recht & Bewilligungen

Genehmigungserfordernis für ausländische Käufer beim Erwerb von Schweizer Liegenschaften (BewG).

Drittstaatler unterliegen typisch Lex-Koller-Bewilligungspflicht. Resort-Gemeinden verfügen über Kantons-Kontingente; Ferienwohnungen sind möglich, aber limitiert. Verstoss = Nichtigkeit des Kaufvertrags + Strafe.

Verwandte Begriffe: Lex Koller · Resort-Status (Lex Koller) · Aufenthaltsbewilligung B

Bruttorendite

Bewertung & Markt

Mietzinseinnahmen p.a. dividiert durch Verkehrswert — vor Abzug von Bewirtschaftungs-, Unterhalts- und Finanzierungskosten.

Vereinfachte Performance-Kennzahl. Für Renditeliegenschaften in der Schweiz typisch 3-5% (Wohnen), 4-6% (Gewerbe). Bei Premium-Lagen oft tiefer (2-3%) wegen hohem Eigentumswert.

Verwandte Begriffe: Nettorendite · Kapitalisierungssatz · Verkehrswert

Bundessteuer (Direkte Bundessteuer)

Steuern

Bundessteuer auf Einkommen — gilt einheitlich in der ganzen Schweiz, max. 11.5% Spitzensatz.

Auf Vermögen erhebt der Bund keine Steuer. Direkte Bundessteuer auf Einkommen ist progressiv mit Höchstsatz 11.5% bei sehr hohen Einkommen. Familienbesteuerung mit Splitting für Verheiratete.

Verwandte Begriffe: Kantonssteuer · Gemeindesteuer · Quellensteuer

D

DBA (Doppelbesteuerungsabkommen)

Steuern

Bilaterale Abkommen zwischen Staaten zur Vermeidung doppelter Besteuerung — Schweiz hat ~100 DBA.

Wichtig für internationale HNWIs. Liegenschaften werden grundsätzlich am Belegenheitsort besteuert (Schweiz für Schweizer Liegenschaften). Bei Verkauf gilt typisch Schweizer GGS. Erbschaft je nach DBA — manche Länder haben spezielle Erbschafts-DBA mit Schweiz (Deutschland, Italien etc.).

Verwandte Begriffe: Pauschalbesteuerung (Aufwandbesteuerung) · Quellensteuer · Erbschaftssteuer

DCF (Discounted Cash Flow)

Bewertung & Markt

Bewertungsmethode, die zukünftige Mietzinseinnahmen mit einem Diskontsatz auf den Gegenwartswert abzinst.

Standard bei Renditeliegenschaften und institutionellen Bewertungen. Berücksichtigt Mietzinsentwicklung, Leerstand, Bewirtschaftungskosten und Restwert. Sensitivität gegenüber Diskontsatz hoch.

Verwandte Begriffe: Kapitalisierungssatz · Bruttorendite · Verkehrswert

Denkmalschutz

Recht & Bewilligungen

Kantonale/kommunale Schutzzonen für historische Bauten — Renovation und Umbau bewilligungspflichtig.

Bei Heritage-Renovation kritisch. Modernisierung muss Charakter erhalten; Energie-Sanierung erfordert oft Spezial-Bewilligungen. Gleichzeitig steuerliche Vergünstigungen möglich (kantonal).

Verwandte Begriffe: Bauzone · Minergie · Minergie-A

E

Eigenkapital (Hypothek)

Finanzierung

Mindesteigenmittel beim Hypothekarkauf — 20% des Verkehrswertes (FINMA-Standard).

Davon muss mindestens 10% aus echtem Eigenkapital stammen (nicht Pensionskassen-Vorbezug). 10% kann aus Säule 3a oder PK-Vorbezug stammen. Bei Renditeliegenschaften idR 25-35% Eigenkapital.

Verwandte Begriffe: Tragbarkeit · Vorbezug Pensionskasse · Säule 3a

Eigenmietwert

Steuern

Fiktive Mieteinnahme aus selbst bewohnter Liegenschaft — als Einkommen versteuert.

Schweiz-Spezifikum. Eigenmietwert (60-70% des Marktmietwerts) ist steuerbares Einkommen. Im Gegenzug abzugsfähig: Hypothekarzinsen, Unterhalt. Politisch umstritten, Reform mehrfach diskutiert.

Verwandte Begriffe: Grundstückgewinnsteuer (GGS) · Hypothekarzins · Steuerfuss

Erbschaftssteuer

Steuern

Kantonal erhobene Steuer auf Vermögensübertragungen im Erbfall — keine Bundessteuer.

Direkte Nachkommen meist befreit. Sätze für nicht-Verwandte bis 50% (VD, BS, BE). Vollständig befreite Kantone (alle Erben): SZ, OW, NW, GL, ZG. Belegenheitsort der Liegenschaft entscheidend.

Verwandte Begriffe: Schenkungssteuer · Erbvorbezug · Pflichtteil · DBA (Doppelbesteuerungsabkommen)

Erbvorbezug

Recht & Bewilligungen

Schenkung zu Lebzeiten an erbberechtigte Nachkommen — wird beim Erbfall angerechnet.

Gestaltungsmittel zur Erbschaftssteuer-Optimierung. In den meisten Kantonen unterliegt der Erbvorbezug der Schenkungssteuer (oft mit Pflichtteils-Anrechnung). Vermögenswachstum nach Schenkung wird beim Beschenkten besteuert.

Verwandte Begriffe: Pflichtteil · Schenkungssteuer · Erbschaftssteuer

Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum)

Recht & Bewilligungen

Reservefonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für grössere Sanierungen — Pflicht bei STWE.

Bei Stockwerkeigentum (STWE) zwingend. Höhe wird durch Stockwerkeigentümerversammlung bestimmt — typisch 0.5-1% des Gebäudewerts p.a. Beim Erwerb ist anteiliges Guthaben dem Käufer zuzurechnen.

Verwandte Begriffe: Stockwerkeigentum (STWE) · Miteigentum (Bruchteilseigentum)

F

Familienstiftung

Steuern

Stiftungsstruktur (Liechtenstein, Schweiz) zur Vermögensbündelung über Generationen.

Strukturierungs-Instrument für Family Offices. Liechtensteinische Stiftung typisch mehr Flexibilität, Schweizer Stiftung mehr regulatorische Klarheit. Steuerlich anerkannt, sofern keine missbräuchliche Konstruktion. Erbschaftssteuer-Vermeidung möglich, aber komplex.

Verwandte Begriffe: Holdingstruktur · Erbschaftssteuer · DBA (Doppelbesteuerungsabkommen)

Festhypothek

Finanzierung

Hypothek mit fest vereinbartem Zinssatz und Laufzeit (typisch 2-15 Jahre).

Planungssicherheit gegen variable Zinsentwicklung. Bei Frühaufkündigung Vorfälligkeitsentschädigung. Für HNWIs oft Mehrtranchen-Strategie (Mix verschiedener Laufzeiten).

Verwandte Begriffe: SARON-Hypothek · Variable Hypothek · Hypothekarzins

FINMA-Standard

Finanzierung

Finanzmarktaufsichts-Vorschriften für Hypothekenvergabe — Eigenkapital, Tragbarkeit, Amortisation.

Eigenkapital min. 20%, davon 10% aus echten Mitteln. Tragbarkeit: Wohnkosten max. 33% des Bruttoeinkommens (kalkulatorisch mit 5% Zins). Amortisation auf 2/3 des Belehnungswertes innert 15 Jahren.

Verwandte Begriffe: Eigenkapital (Hypothek) · Tragbarkeit · Belehnungswert

G

GEAK (Gebäudeenergieausweis)

Bautechnik & Energie

Schweizer Gebäudeenergieausweis — bewertet Energieeffizienz auf Skala A-G.

In ZH, GE und einigen Kantonen pflichtig beim Verkauf. GEAK Plus zusätzlich mit Sanierungs-Empfehlungen. Kategorie A entspricht Minergie-Standard, F-G typisch Vor-1990-Bauten ohne Sanierung.

Verwandte Begriffe: Minergie · Minergie-A · Plusenergie-Gebäude

Gemeindesteuer

Steuern

Kommunale Steuer als Steuerfuss-Vielfaches der Kantonseinheit (Standard 100% = Kantons-Norm).

Variiert stark: Feusisberg 55%, Wollerau 60%, Saanen 168%. Ausschlaggebender Faktor bei Wohnsitzwahl im Premium-Segment. Niedrige Sätze in Innerschweiz, höhere in Resort-Gemeinden + Stadt-Zentren.

Verwandte Begriffe: Steuerfuss · Kantonssteuer · Bundessteuer (Direkte Bundessteuer)

Grundstückgewinnsteuer (GGS)

Steuern

Kantonale Steuer auf Gewinn beim Verkauf einer Liegenschaft — Höhe abhängig von Besitzdauer.

Lange Besitzdauer reduziert Satz (Lange-Halt-Bonus). Kurze Besitzdauer kann Strafzuschlag bedeuten. Wichtig: GGS gilt für Privatpersonen anders als für Selbstständige (Kapital-/Geschäftsgewinn).

Verwandte Begriffe: Handänderungssteuer · Verkehrswert · Eigenmietwert

H

Handänderungssteuer

Steuern

Kantonal/kommunal erhobene Steuer beim Liegenschaftskauf — typisch 1-3% des Kaufpreises.

Verteilung Käufer/Verkäufer kantonal unterschiedlich. ZH erhebt keine Handänderungssteuer mehr (seit 2005). Hohe Sätze: GE (3.3%), VD (3.3%). Beim Premium-Erwerb ein erheblicher Kostenfaktor.

Verwandte Begriffe: Grundstückgewinnsteuer (GGS) · Kantonssteuer · Gemeindesteuer

Hedonische Bewertung

Bewertung & Markt

Statistisches Bewertungsmodell, das den Verkehrswert aus Vergleichsobjekten und Lage-Eigenschaften berechnet.

Standard bei Hypothekenvergabe und groben Marktwert-Indikationen. IAZI und Wüest Partner führend. Schwächen: Premium-Mikrolagen werden oft unterschätzt; spezielle Objekte (Heritage, Architekturikonen) brauchen DCF/Sachwert-Methoden.

Verwandte Begriffe: DCF (Discounted Cash Flow) · Verkehrswert · Mikrolage

Holdingstruktur

Steuern

Beteiligungs-Holding zur steueroptimierten Vermögensstrukturierung — Schweizer Holding-Privileg.

Schweizer Holding kann Beteiligungs-Erträge steuerfrei vereinnahmen (Beteiligungs-Abzug). Kombinierbar mit Stiftung. Bei Liegenschaften nur eingeschränkt nutzbar (Real-Estate-Holdings haben kein Holding-Privileg auf Mietzinsen).

Verwandte Begriffe: Familienstiftung · DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) · Kantonssteuer

Hypothekarzins

Finanzierung

Zinssatz für die Hypothekenfinanzierung — abhängig von Hypothek-Typ, Laufzeit und Bonität.

2026 typisch: SARON 1.5-2.0%, 5J-Festhypothek 1.8-2.3%, 10J 2.0-2.5%. Steuerlich abzugsfähig für selbst bewohnte Liegenschaft. Bei HNWI oft Verhandlungs-Spielraum (Premium-Konditionen).

Verwandte Begriffe: Festhypothek · SARON-Hypothek · Variable Hypothek

I

IAZI

Bewertung & Markt

Schweizer Immobilien-Index-Anbieter (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien).

Führender Anbieter Schweizer Immobilien-Daten und -Indizes. IAZI-Vergleichsobjekt-Datenbank wird von Banken und institutionellen Bewertern genutzt. Single-Reports kostenpflichtig (CHF 150-300).

Verwandte Begriffe: Wüest Partner · Hedonische Bewertung · Verkehrswert

Indirekte Amortisation

Finanzierung

Hypothek-Tilgung über Säule-3a-Vehikel statt direkter Rückzahlung — steueroptimal.

Eigenmietwert + Hypothekarzinsen bleiben länger abzugsfähig. Säule-3a-Einlagen ebenfalls steuerlich abzugsfähig. Bei Auszahlung Pensionierung: Hypothek wird via 3a-Kapital getilgt.

Verwandte Begriffe: Säule 3a · Tragbarkeit · FINMA-Standard

K

Kantonssteuer

Steuern

Kantonal erhobene Steuer auf Einkommen + Vermögen — Sätze und Tarife stark variabel.

Innerschweizer Kantone (ZG, NW, OW, SZ) haben tiefste Sätze. Wallis und Genf höher. Steueroptimierung über Wohnsitzwahl ist legales und übliches Instrument für HNWIs.

Verwandte Begriffe: Bundessteuer (Direkte Bundessteuer) · Gemeindesteuer · Steuerfuss

Kapitalisierungssatz

Bewertung & Markt

Diskontsatz, mit dem Mietzinseinnahmen zur Verkehrswertberechnung kapitalisiert werden.

Reflektiert Risiko (Lage, Objekttyp, Mietverträge) und Marktzinsen. 2026 typisch: 3.5-4.5% Wohnen Premium-Lage, 4.5-5.5% Wohnen Standard, 5.5-7% Gewerbe. Niedriger Cap-Satz = höherer Wert.

Verwandte Begriffe: DCF (Discounted Cash Flow) · Bruttorendite · Nettorendite

L

Lex Friedrich

Recht & Bewilligungen

Vorgängergesetz von Lex Koller — regelte 1985-1997 den Erwerb durch Personen im Ausland.

Historischer Begriff. Heutige Praxis basiert auf dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, gilt seit 1997). Lex Koller ist die kolloquiale Bezeichnung für den verschärften Vollzug.

Verwandte Begriffe: Lex Koller · Bewilligungspflicht (Lex Koller) · Resort-Status (Lex Koller)

Lex Koller

Recht & Bewilligungen

Schweizer Bundesgesetz, das den Liegenschaftserwerb durch Personen im Ausland regelt (BewG).

Drittstaatler benötigen kantonale Bewilligung. EU/EFTA-Bürger mit B-/C-Bewilligung sind grundsätzlich frei. Resort-Gemeinden haben Kontingente (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Crans-Montana, Saanen). Verstoss = Nichtigkeit + Strafe.

M

Makrolage

Bewertung & Markt

Lage-Qualität auf regionaler Ebene (Stadt, Kanton, Region) — Hauptpreisfaktor bei Liegenschaften.

Goldküste, Engadin, Saanenland, Genfersee sind Schweizer Premium-Makrolagen. Faktoren: Wirtschaftskraft, Infrastruktur, Steuerumfeld, Image. Steuert 60-80% des Verkehrswertes.

Verwandte Begriffe: Mikrolage · Verkehrswert · Hedonische Bewertung

Mikrolage

Bewertung & Markt

Lage-Qualität auf Quartiers-/Strassenebene innerhalb einer Gemeinde — Differenzierungs-Faktor.

Innerhalb derselben Gemeinde können Premium-Mikrolagen 50-100% Aufschlag gegenüber Standard-Lagen bedeuten. Beispiele: Itschnach (Küsnacht), Suvretta (St. Moritz), Le Hameau (Verbier). Faktoren: Hanglage, Aussicht, Nachbarschaft, Verkehrslärm.

Verwandte Begriffe: Makrolage · Off-Market · Hedonische Bewertung

Minergie

Bautechnik & Energie

Schweizer Energie-Effizienz-Label für Gebäude — etabliert seit 1998.

Mehrere Stufen: Minergie (Standard), Minergie-P (Passivhaus), Minergie-A (Plusenergie). Vergünstigte Hypothek-Zinsen bei einigen Banken. Im Premium-Segment zunehmend Standard, besonders bei Neubauten.

Verwandte Begriffe: Minergie-A · Plusenergie-Gebäude · GEAK (Gebäudeenergieausweis)

Minergie-A

Bautechnik & Energie

Höchste Minergie-Stufe — Gebäude erzeugt mehr Energie als es verbraucht (Plus-Energie).

Selten im Bestand, häufig im Premium-Neubau. Erfordert PV-Anlage, hochwertige Dämmung, Wärmepumpe. Steuerliche Vergünstigungen kantonal (Energie-Sanierungs-Abzug).

Verwandte Begriffe: Minergie · Plusenergie-Gebäude · GEAK (Gebäudeenergieausweis)

Miteigentum (Bruchteilseigentum)

Recht & Bewilligungen

Eigentumsform mit ideellen Anteilen am gesamten Grundstück — anders als Stockwerkeigentum.

Im Gegensatz zum Stockwerkeigentum keine ausschliesslichen Sonderrechte an einzelnen Wohnungen. Häufig bei Familienliegenschaften und Erbengemeinschaften. Verkauf eines Anteils oft gemeinschaftliche Zustimmung erforderlich.

Verwandte Begriffe: Stockwerkeigentum (STWE) · Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum) · Nutzniessung

N

Nettorendite

Bewertung & Markt

Bruttorendite abzüglich Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten — vor Finanzierung und Steuern.

Realistischere Performance-Kennzahl. Schweizer Norm: 15-20% Abzug vom Bruttomietzins für Bewirtschaftung. Premium-Liegenschaften haben oft niedrigere Nettorenditen wegen höherer Bewirtschaftungs-Standards.

Verwandte Begriffe: Bruttorendite · Kapitalisierungssatz · DCF (Discounted Cash Flow)

Nutzniessung

Recht & Bewilligungen

Recht zur Nutzung einer Liegenschaft ohne Eigentum — typisch für überlebende Ehegatten.

Erblasser kann via Testament Nutzniessung an Liegenschaft auf Ehegatten legen, während Eigentum an Nachkommen übergeht. Steueroptimierungs-Werkzeug für Generationenwechsel. Eigenmietwert beim Nutzniesser.

Verwandte Begriffe: Pflichtteil · Erbvorbezug · Eigenmietwert

O

Off-Market

Bewertung & Markt

Vermittlung einer Liegenschaft ohne öffentliche Ausschreibung — diskret an pre-qualifizierten Käufer-Pool.

Standard im Premium-Segment (CHF >5M). Beherzig Off-Market Premium Index 2026: +18.5% Aufschlag gegenüber öffentlichen Verkäufen. Vorteile: Diskretion für Verkäufer, Frühzugriff für Käufer, Knappheits-Premium.

Verwandte Begriffe: Pre-Marketing · Premium-Index (Beherzig Off-Market) · Mikrolage

P

Pauschalbesteuerung (Aufwandbesteuerung)

Steuern

Schweizer Steuerregime für nicht-erwerbstätige Ausländer — Bemessungsbasis ist Lebensaufwand.

Verfügbar in 11 Kantonen (VS, GR, VD, TI, BE, LU, OW, NW, FR, JU, SG). Mindestaufwand CHF 434'700 (Bund 2026) oder kantonale Mindestbeträge. Effektive Belastung 22-40% des Aufwands je nach Kanton.

Verwandte Begriffe: Bundessteuer (Direkte Bundessteuer) · Kantonssteuer · Aufenthaltsbewilligung B

Pflichtteil

Recht & Bewilligungen

Erbrechtlich geschützter Anteil für Pflichtteilsberechtigte (Nachkommen, Ehegatten, Eltern).

Erbrechtsrevision 2023: Pflichtteil Nachkommen reduziert von 3/4 auf 1/2 des gesetzlichen Anteils. Ehegatten-Pflichtteil unverändert (1/2). Eltern-Pflichtteil abgeschafft. Wichtig bei Erbvorbezug-Planung.

Verwandte Begriffe: Erbvorbezug · Erbschaftssteuer · Nutzniessung

Plusenergie-Gebäude

Bautechnik & Energie

Gebäude, die mehr Energie produzieren als verbrauchen (Bilanz +) — Minergie-A-Standard.

Trend-Standard im Premium-Neubau. PV-Anlage + Wärmepumpe + Hochdämmung + smartes Energiemanagement. Baukosten ~5-10% höher als Standard, aber Wert-Aufschlag im Verkauf oft +10-15%.

Verwandte Begriffe: Minergie-A · Minergie · GEAK (Gebäudeenergieausweis)

Pre-Marketing

Bewertung & Markt

Vorvermarktung einer Liegenschaft an einen ausgewählten Pool — Vorstufe zur öffentlichen Ausschreibung.

Hybrid zwischen Off-Market und öffentlichem Verkauf. Liegenschaft wird zuerst pre-qualifizierten Interessenten angeboten; nur bei Nicht-Erfolg öffentlich. Risiko-minimierender Ansatz für Verkäufer.

Verwandte Begriffe: Off-Market · Premium-Index (Beherzig Off-Market)

Premium-Index (Beherzig Off-Market)

Bewertung & Markt

Beherzigs eigene Methodik zur Messung des Off-Market-Aufschlags vs. öffentliche Vergleichsobjekte.

2026 Stand: +18.5%. Berechnet aus n=180+ Beherzig Off-Market-Transaktionen 2024-2026 vs. publizierte Vergleichsobjekte. Komponenten: Diskretions-Premium 8-12%, Knappheits-Premium 15-25%, Vorqualifizierungs-Premium 5-10%.

Verwandte Begriffe: Off-Market · Mikrolage · Verkehrswert

Q

Quellensteuer

Steuern

Steuer, die direkt an der Einkommensquelle abgezogen wird — typisch bei B-Bewilligten.

Ausländer mit B-Bewilligung unterliegen Quellensteuer. C-Bewilligte und EU/EFTA mit Wohnsitz in CH zahlen ordentlich. Bei Vermögen > CHF 150k: nachträgliche ordentliche Veranlagung möglich. Wichtig für DBA-Anwendung.

R

Realwert

Bewertung & Markt

Bewertungsmethode basierend auf Neubau-Kosten + Land minus Altersentwertung.

Neben Verkehrswert/Hedonisch und Ertragswert/DCF die dritte Schweizer Bewertungs-Methode. Bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern oft kombiniert mit Verkehrswert. In Premium-Lagen: Land dominiert, Realwert weniger relevant.

Verwandte Begriffe: Verkehrswert · Hedonische Bewertung · DCF (Discounted Cash Flow)

Resort-Status (Lex Koller)

Recht & Bewilligungen

Status für touristische Gemeinden — erlaubt limitierte Ausländer-Käufe via Kantons-Kontingent.

Resort-Gemeinden in VS (Verbier, Crans-Montana, Zermatt, Saas-Fee), GR (St. Moritz, Davos, Klosters, Lenzerheide, Arosa), BE (Saanen/Gstaad). Kantons-Kontingente jährlich; 2026 in VS und GR >90% ausgeschöpft.

Verwandte Begriffe: Lex Koller · Bewilligungspflicht (Lex Koller) · Off-Market

S

Sanierungsbedarf

Bautechnik & Energie

Geschätzter Aufwand für notwendige Modernisierung — kritisch bei Bewertung von Bestandsobjekten.

Bei Liegenschaften >25 Jahre: typisch 15-30% des Neubau-Werts für umfassende Sanierung. Energie-Sanierung allein 8-15%. Bei Heritage-Objekten in Denkmalschutz-Zonen oft erheblicher Mehraufwand.

Verwandte Begriffe: Denkmalschutz · Minergie · GEAK (Gebäudeenergieausweis) · Verkehrswert

SARON-Hypothek

Finanzierung

Variable Hypothek basierend auf SARON (Swiss Average Rate Overnight) — Geldmarkt-Zins + Marge.

Ersatz für LIBOR seit 2022. Zins schwankt mit Geldmarkt; aktuell 2026 typisch 1.5-2.0% (SARON 1.0% + Marge 0.5-1%). Niedrigste Hypothek-Zinsen, aber Zinsänderungs-Risiko. Empfohlen bei Risiko-Toleranz und kurzem Zeithorizont.

Verwandte Begriffe: Festhypothek · Variable Hypothek · Hypothekarzins

Säule 3a

Finanzierung

Gebundene private Vorsorge mit Steuervorteilen — kann für Hypothek-Eigenkapital oder Amortisation verwendet werden.

Jährliche Maximaleinzahlung 2026: CHF 7'258 (Erwerbstätige mit PK), CHF 36'288 (ohne PK). Auszahlung mit reduziertem Steuersatz möglich. Beliebter Hebel für indirekte Amortisation.

Verwandte Begriffe: Indirekte Amortisation · Vorbezug Pensionskasse · Eigenkapital (Hypothek)

Schenkungssteuer

Steuern

Kantonale Steuer auf Vermögensübertragungen zu Lebzeiten — meist analog zur Erbschaftssteuer.

In den meisten Kantonen für direkte Nachkommen befreit. Erbvorbezug ist eine Schenkung mit Pflichtteils-Anrechnung. Wichtig: Schenkung 5 Jahre vor Tod kann zur Erbschaftssteuer-Rückrechnung führen (manche Kantone).

Verwandte Begriffe: Erbschaftssteuer · Erbvorbezug · Pflichtteil

Steuerfuss

Steuern

Vielfaches der Kantonseinheit (100% = Kantonal-Norm) — bestimmt effektive Steuerlast pro Gemeinde.

Wichtigster Standortfaktor für Wohnsitzwahl im HNWI-Segment. Premium-Beispiele 2026: Feusisberg (SZ) 55%, Wollerau (SZ) 60%, Zug (ZG) 60%, Saanen (BE) 168%. Verbier (VS) 142%, Cologny (GE) 32%.

Verwandte Begriffe: Bundessteuer (Direkte Bundessteuer) · Kantonssteuer · Gemeindesteuer

Stockwerkeigentum (STWE)

Recht & Bewilligungen

Schweizer Eigentumsform an Wohnung mit Sonderrecht — gesetzlich seit 1965.

Häufigste Eigentumsform bei Wohnungen. Sonderrecht an eigener Wohnung + Miteigentum an gemeinschaftlichen Teilen. Stockwerkeigentümer-Versammlung (STWEV) trifft gemeinschaftliche Entscheide. Erneuerungsfonds zwingend.

T

Tragbarkeit

Finanzierung

Verhältnis aus Wohnkosten zu Bruttoeinkommen — FINMA-Standard max. 33%.

Berechnung: (kalkulatorischer Hypothekarzins 5% + 1% Nebenkosten + 1% Amortisation) ≤ 33% des Bruttoeinkommens. Bei Renditeliegenschaften strenger (oft 20-25%). HNWI-Klientel kann bei Vermögensnachweis grosszügigere Konditionen verhandeln.

Verwandte Begriffe: FINMA-Standard · Eigenkapital (Hypothek) · Belehnungswert

V

Variable Hypothek

Finanzierung

Hypothek mit jederzeit kündbarem Zinssatz — flexibel, aber höhere Zinsen als Festhypothek.

Klassische Form vor SARON-Einführung; heute selten. Zins typisch 0.5-1% über SARON. Verwendet bei sehr kurzen Zeithorizonten oder als kleine Tranche im Mehrtranchen-Mix.

Verwandte Begriffe: SARON-Hypothek · Festhypothek · Hypothekarzins

Verkehrswert

Bewertung & Markt

Aktueller Marktwert einer Liegenschaft — basis für Bewertung, Hypothek und Steuern.

Im Premium-Segment selten linear messbar — Off-Market-Aufschläge, Mikrolagen-Premiums und individuelle Objekt-Charakteristika erfordern Experten-Bewertung. Hedonische Modelle sind erste Indikation, nicht abschliessende Bewertung.

Verwandte Begriffe: Hedonische Bewertung · DCF (Discounted Cash Flow) · Realwert · Off-Market

Vermögenssteuer

Steuern

Kantonal erhobene Steuer auf das Reinvermögen — keine Bundes-Vermögenssteuer.

Schweiz ist eines der wenigen OECD-Länder mit Vermögenssteuer. Sätze typisch 0.1-0.8% des Reinvermögens. Innerschweizer Kantone niedrig, Genf und Waadt höher. HNWI-Hebel: Wohnsitzwahl, Stiftungs-/Holdingstrukturen.

Verwandte Begriffe: Pauschalbesteuerung (Aufwandbesteuerung) · Kantonssteuer · Steuerfuss

Vorbezug Pensionskasse

Finanzierung

Vorzeitige Auszahlung von BVG-Geldern für selbst bewohntes Wohneigentum — alle 5 Jahre möglich.

Wichtige Eigenmittelquelle für Erwerbstätige. Bedingungen: selbst bewohnt, mindestens 50% Anteil, vor Pensionierung (mit reduzierter Vorsorgeabsicherung). Steuerlich nachteilig (Auszahlung wird besteuert; Versicherung reduziert).

Verwandte Begriffe: Säule 3a · Eigenkapital (Hypothek) · Tragbarkeit

W

Wüest Partner

Bewertung & Markt

Schweizer Real-Estate-Beratungs- und Daten-Anbieter — führend für institutionelle Bewertungen.

Konkurrent zu IAZI für Immobilien-Daten. Wüest-Indizes werden von Banken, Versicherungen, Pensionskassen genutzt. Quartiersanalysen für Premium-Mikrolagen. Single-Reports und Lizenz-Daten kostenpflichtig.

Verwandte Begriffe: IAZI · Hedonische Bewertung · Mikrolage

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