Premium-Markt-Insights, Hotspots und Käufer-Trends für das Schweizer HNWI-Segment.
2026 EditionDer Schweizer Off-Market-Markt zeigt 2026 eine markante Verschiebung: Während öffentliche Premium-Verkäufe stagnieren, expandiert der Off-Market-Bereich überproportional. Internationale HNWIs konzentrieren sich zunehmend auf Resort-Gemeinden mit Pauschalbesteuerungs-Vorteil. Family Offices verstärken die Generationenwechsel-Aktivität.
Der Beherzig Off-Market Premium Index — eine eigene, nicht unabhängig geprüfte Indikation — weist einen Aufschlag von +18.5% gegenüber öffentlich verkauften Vergleichsobjekten aus. Treiber: Diskretions-Bedürfnis + Off-Market-Knappheit.
St. Moritz, Verbier, Zermatt, Crans-Montana und Saanen/Gstaad führen die Premium-Preisliste an. Top-Mikrolagen: Suvretta CHF 35-60k/m², Le Hameau Verbier CHF 35-60k/m², Oberbort Gstaad CHF 35-55k/m².
Der Report vergleicht 11 ausgewählte Kantone. Hotspots: VS, GR, VD, BE, TI. UK-, US- und MENA-Klientel verschiebt Wohnsitz aktiv in Richtung VS und GR — typisch in Kombination mit Resort-Immobilien.
Schweizer Family Offices (Goldküste, Saanenland, Engadin) befinden sich in einer Generationenwechsel-Welle: Geschätzt 35-40% der Premium-Liegenschaften werden in den nächsten 10 Jahren zwischen Generationen übertragen.
Resort-Kontingente in Verbier, Zermatt, St. Moritz sind 2026 zu >90% ausgeschöpft. Drittstaaten-Käufer benötigen 12-24 Monate Vorlauf für Bewilligungen. Off-Market-Vermittlung wird zur Norm.
Der Beherzig Off-Market Premium Index ist eine eigene Indikation von Beherzig (nicht unabhängig geprüft) zum Preisaufschlag bei Off-Market-Transaktionen — gegenüber vergleichbaren öffentlich vermittelten Objekten. Nach unserer Einschätzung setzt sich der Aufschlag aus drei Komponenten zusammen:
"Off-Market ist nicht nur eine Vermittlungsmethode, sondern eine Wertschöpfungs-Mechanik. Der Aufschlag spiegelt den effektiven Vorteil für beide Seiten — diskreten Verkauf für Eigentümer, Frühzugriff und Privatsphäre für Käufer."
Erster Wert der Reihe; ein Verlauf liegt noch nicht vor. Mögliche Treiber: Wachsende internationale Klientel, knappere Top-Lagen, höhere Diskretions-Anforderungen aus politischen/regulatorischen Gründen (Sanktionen, Privatsphäre-Bedenken).
Engadin · Kanton GR
Genfersee · Kanton GE
Saanenland · Kanton BE
Wallis · Val de Bagnes
Zürichsee Goldküste
Tessin · Luganese
Wallis · Mattertal
Wallis · Crans-Montana
Zürich Stadt
Die Zürichsee-Goldküste bleibt der Markt mit grösster transaktionaler Tiefe. Nach unserer Einschätzung erfolgt ein bedeutender Teil der Premium-Verkäufe (CHF >5M) ohne öffentliche Vermittlung. Treiber: hohe Anonymitäts-Anforderungen aus internationaler Klientel + Knappheit von Top-Lagen.
Mikrolagen-Differenzierung: Itschnach (Küsnacht) und Zollikerberg führen mit CHF 22-32k/m². Etablierte Premium-Lagen wie Heslibach, Goldbach behalten Stabilität bei moderaten +4 bis +6% YoY.
Prognose 2027: Continued moderate growth +3-5%. Knappheit treibt Wege. Generationenwechsel-Welle in nächsten 5-10 Jahren wird Bestand für Off-Market-Vermittlung freisetzen.
Das Engadin verzeichnet 2026 die stärkste Wachstumsdynamik aller Premium-Regionen mit +12% YoY. Treiber: Internationale Pauschalbesteuerungs-Migration, Knappheit von Lex-Koller-Resort-Quoten in St. Moritz, und Aufschwung des Polo-/White-Turf-Lifestyles.
Mikrolagen-Differenzierung: Suvretta und Champfèr führen mit CHF 35-60k/m² respektiv 28-45k/m². St. Moritz Bad als Familien-Resort gewinnt an Bedeutung — Vermarktungsausweitung jenseits der reinen Luxus-Ferienwohnung.
Prognose 2027: Wachstum verlangsamt sich auf +8% (Volumen-Knappheit). Davos und Klosters-Serneus sehen Zuwachs-Druck als Alternativen.
Saanenland verzeichnet eine ungebrochene Nachfrage von internationalen Family Offices. Die Dichte UHN-Vermögen pro Quadratkilometer ist die höchste der Schweiz. Off-Market-Vermittlung ist hier nach unserer Einschätzung besonders verbreitet.
Mikrolagen-Differenzierung: Oberbort führt unangefochten (CHF 35-55k/m²). Schönried als Sonnenplateau gewinnt an Wert. Gstaad-Dorf bleibt Touristen-Anlaufpunkt; Top-Privatchalets ziehen sich in stillere Lagen zurück.
Prognose 2027: Stabile Premium-Niveaus. Generationenwechsel in den nächsten 10 Jahren wird signifikantes Off-Market-Volumen freisetzen — Zielgruppe NextGen-Inheritors mit ESG-/Sustainability-Fokus.
Genève behält seine Sonderstellung als internationale UN-/Banking-/Diplomatie-Stadt. Cologny-Frontenex bleibt Top-Adresse mit 8% Wachstum YoY. Lavaux UNESCO als emergierender Premium-Sub-Markt: Saint-Saphorin und Chexbres-Hang verzeichnen +12% YoY.
Mikrolagen-Differenzierung: Cologny-Frontenex (CHF 25-35k/m²), Champel und Eaux-Vives in Genève-Stadt selbst (CHF 22-32k/m²). La Côte (Coppet, Founex, Mies) gewinnt unter MENA-Klientel an Beliebtheit.
Prognose 2027: Genève wächst moderat (+5%). Lavaux-Region könnte +15% erreichen, da das UNESCO-Status Knappheit erzwingt und HNWI-Diversifikation aus Cologny.
Wallis-Resorts erleben 2026 die stärkste Lex-Koller-Konkurrenz seit zehn Jahren. Verbier's 4 Vallées-Skigebiet und Zermatts autofreies Premium-Konzept ziehen UK-, US- und MENA-Klientel an. Crans-Montana profitiert von Le Régent International School + Forfait fiscale.
Mikrolagen-Differenzierung: Le Hameau Verbier (CHF 35-60k/m²) und Findeln Zermatt (CHF 28-45k/m²) führen. Crans-sur-Sierre als Plateau-Zentrum gewinnt an Wert.
Prognose 2027: +10-15% Preisdruck durch Quoten-Knappheit. Off-Market wird zur Norm; öffentliche Premium-Vermittlung in diesen Resorts wird selten. Käufer sollten 12-24 Monate Vorlauf einplanen.
Nach unserer Einschätzung prägen drei typische Käufer-Personas das Off-Market-Segment 2026 (modellhafte Beschreibung, keine Auswertung von Kundendaten):
Sucht Wohnsitzwechsel mit Pauschalbesteuerung. Bevorzugt Resort-Gemeinden (Verbier, Crans, St. Moritz) mit Lex-Koller-Status. Internationale Schule für Familie ist kritisch (Le Rosey, Le Régent, Lyceum Alpinum). Bereit, 18-24 Monate Vorlauf zu planen.
Plant Off-Market-Verkauf einer Familien-Liegenschaft (Goldküste, Saanenland) und gleichzeitige Vermögens-Restrukturierung an Nachkommen. Trust-/Stiftung-Strukturen relevant. Diskretion absolute Priorität. Beratung über mehrere Jahre.
Wählt aus geerbten Liegenschaften aus (oft Diversifikation oder Verkauf einzelner Objekte). Interesse an ESG/Heritage-Renovation, AI-Bewertungs-Tools, modernen Vermittlungsprozessen. Persönliche Beratung mit Tech-Touch erwartet.
HNWI-Persona-Quiz starten → — In 5 Fragen zu Ihrem persönlichen Profil mit massgeschneiderten Empfehlungen.
Pauschalbesteuerungs-Rechner →
Die Schweizer Erbschaftssteuer ist kantonal geregelt. Steuerpflicht, Freibeträge und Tarife hängen insbesondere vom Kanton, Verwandtschaftsgrad und bei Liegenschaften vom Belegenheitsort ab. Vor einer Übertragung ist deshalb eine aktuelle kantonsspezifische Fachprüfung erforderlich.
Der derzeit verfügbare Annual Report ist diese Online-Ausgabe. Für eine persönliche Einordnung der Methodik und der unverbindlichen Marktindikationen können Sie ein vertrauliches Gespräch vereinbaren.
Gespräch vereinbarenBeherzig Off-Market Premium Index: Eigene Indikation (Stand 2026, nicht unabhängig geprüft), abgeleitet aus dem Vergleich mit publizierten Vergleichsobjekten. Keine Auswertung einer eigenen Transaktionsdatenbank.
Mikrolagen-Preisdaten: Kuratiert aus IAZI-Vergleichsobjekt-Daten, Wüest Partner Quartiersanalysen, BFS Gemeindeporträts und kantonalen Steuerverwaltungen. Spitzenwerte basieren auf Premium-Range innerhalb der Mikrolage.
Lex-Koller-Daten: Aus kantonalen Bewilligungs-Statistiken und Angaben des Bundesamts für Justiz.
Pauschalbesteuerungs-Daten: Aus Schweizerischer Steuerkonferenz, KPMG Lump-Sum-Switzerland-Reports und kantonalen Steueramt-Informationen.
Datenstand: Q1 2026. Nächste Ausgabe: in Vorbereitung (voraussichtlich 2027).