880 Personen suchen monatlich nach "Eigenmietwert Schweiz". Der Eigenmietwert ist eine Schweizer Besonderheit: Als Eigenheimbesitzer müssen Sie ein fiktives Einkommen versteuern — die Miete, die Sie theoretisch für Ihr eigenes Haus bezahlen würden. Klingt absurd? Ist aber geltendes Recht.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzer versteuern müssen. Er entspricht der Miete, die ein Dritter für die gleiche Liegenschaft bezahlen würde — typischerweise 60-70% des Marktmietwerts. Er wird als Einkommen besteuert (Bundes- und Kantonssteuer).
Wie wird er berechnet?
Die Berechnung variiert von Kanton zu Kanton. Grundsätzlich gilt:
Eigenmietwert = Marktmiete x Korrekturfaktor (60-70%)
Beispiel Villa in Zürich: Marktmiete CHF 6'000/Monat
Eigenmietwert: CHF 6'000 x 0.65 = CHF 3'900/Monat = CHF 46'800/Jahr
Bei Grenzsteuersatz 35%: CHF 16'380 zusätzliche Steuer/Jahr
Was dürfen Sie abziehen?
- Hypothekarzinsen: Vollständig abzugsfähig (grösster Hebel)
- Unterhaltskosten: Reparaturen, Renovationen (werterhaltend)
- Versicherungsprämien: Gebäude- und Elementarversicherung
- Verwaltungskosten: Stockwerkeigentums-Verwaltung
- Pauschalabzug: Alternativ 10-20% des Eigenmietwerts (kantonal)
Abschaffung des Eigenmietwerts: Stand und Folgen
Die Abschaffung ist beschlossen: Stimmvolk und Kantone haben die Reform im September 2025 angenommen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die neue Regelung per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen.
Ab diesem Datum wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr besteuert. Gleichzeitig entfällt bei Bund, Kantonen und Gemeinden der Abzug der Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum; bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt er bestehen. Der Schuldzinsabzug wird eingeschränkt, für Ersterwerbende gilt ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Abzug. Die Kantone können zudem eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen; ob und wie, ist in vielen Kantonen noch offen. Quelle: Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026.
Was bedeutet das für Sie? Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Regeln. Wie sich Renovationen, Schuldzinsen und eine mögliche Zweitliegenschaftssteuer in Ihrem Kanton und in Ihrem Fall auswirken, hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie das vorab mit einer Steuerfachperson.
Fragen zum Eigenmietwert und Immobilienbesitz?
Wir beraten Sie gerne zu den steuerlichen Aspekten Ihrer Immobilie.
Unverbindliche BeratungAllgemeine Informationen, keine Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.