Eine geerbte Immobilie ist oft das wertvollste Gut im Nachlass — und das komplizierteste. Zwischen Erbschaftssteuer, Nutzniessungsrecht und Erbengemeinschaft gibt es zahlreiche Fallstricke. Dieser Ratgeber erklärt Ihre Optionen und steuerlichen Pflichten.
Erbschaftssteuer auf Immobilien
Die Erbschaftssteuer in der Schweiz ist kantonal geregelt — und die Unterschiede sind enorm:
| Erbe | Die meisten Kantone | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Ehepartner | Steuerfrei | In allen Kantonen befreit |
| Kinder (direkte Nachkommen) | Steuerfrei in den meisten Kantonen | Ausnahmen: VD, NE, LU (reduzierte Sätze) |
| Geschwister | 5-20% | Stark kantonsabhängig |
| Nicht-Verwandte | 20-50% | Lebenspartner ohne Trauschein: oft wie Fremde besteuert |
Wichtig: Der Steuerwert der Immobilie (nicht der Marktwert) ist massgebend — und dieser liegt oft 20-40% unter dem Verkehrswert.
Die 5 Optionen nach dem Erbfall
Option 1: Immobilie selbst nutzen
- Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen addiert
- Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten sind abzugsfähig
- Keine Grundstückgewinnsteuer (kein Verkauf)
- Miterben müssen ausbezahlt werden
Option 2: Vermieten
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
- Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen, Verwaltungskosten abzugsfähig
- Rendite prüfen (→ Renditerechner)
- Verwaltungsaufwand berücksichtigen
Option 3: Verkaufen
- Grundstückgewinnsteuer fällig — Besitzdauer des Erblassers wird angerechnet
- Anlagekosten des Erblassers können abgezogen werden
- Off-Market-Verkauf empfohlen für Diskretion (→ Diskret verkaufen)
Option 4: An Miterben übertragen
- Interne Zuweisung in der Erbteilung
- Keine Handänderungssteuer (erbrechtliche Teilung)
- Bewertung muss für alle Miterben fair sein
Option 5: Nutzniessungsrecht einräumen
- Überlebender Ehepartner nutzt die Immobilie, Kinder sind Eigentümer
- Nutzniesser trägt Unterhaltskosten
- Eigenmietwert wird dem Nutzniesser zugerechnet
- Verkauf nur mit Zustimmung aller Parteien
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere erben
Erben mehrere Personen eine Immobilie, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Diese kann nur einstimmig handeln — eine Quelle häufiger Konflikte:
- Jeder Miterbe kann jederzeit die Erbteilung verlangen (ZGB Art. 604)
- Einigung über Wert und Zuweisung ist nötig
- Bei Uneinigkeit: Gericht ordnet Verkauf an
- Mediator oder neutraler Gutachter früh einschalten
Steueroptimierung bei geerbten Immobilien
- Besitzdauer anrechnen: Für die Grundstückgewinnsteuer zählt die Besitzdauer des Erblassers — je länger, desto weniger Steuer beim Verkauf
- Renovationen dokumentieren: Wertvermehrende Investitionen des Erblassers können beim Verkauf als Anlagekosten abgezogen werden
- Steuerwert vs. Marktwert: Erbschaftssteuer basiert auf dem tieferen Steuerwert — vorteilhaft
- Staffelung: Renovationen nach dem Erbfall steuerlich über mehrere Jahre verteilen
Geerbte Immobilie — was nun?
Wir beraten Sie diskret und persönlich über Ihre Optionen — Bewertung, Verkauf oder Vermietung.
Beratung anfragen→ Ausführlicher Guide: Erbschaftsimmobilie verkaufen: 7 Schritte
→ Steuer-Rechner: Grundstückgewinnsteuer berechnen
Stand April 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung — konsultieren Sie einen Erbrechts-Spezialisten.