Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist mehr als eine Transaktion - es ist ein Abschied. Von Erinnerungen, von einem Stück Familiengeschichte, manchmal von der Kindheit selbst. Gleichzeitig müssen praktische Fragen gelöst werden: Wer erbt was? Was ist das Haus wert? Wie vermeidet man Streit in der Erbengemeinschaft?

In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen die 7 Schritte, die einen Erbschaftsverkauf von der ersten Entscheidung bis zum erfolgreichen Abschluss führen - mit besonderem Fokus auf Diskretion, faire Bewertung und die Bedürfnisse aller Beteiligten.

Die 7 Schritte zum Erbschaftsverkauf

Schritt 1

Erbschein und Rechtslage klären

Bevor Sie überhaupt an einen Verkauf denken, müssen die rechtlichen Grundlagen stehen. Wer sind die Erben? Gibt es ein Testament? Ist der Erbschein ausgestellt?

Checkliste:

Tipp: Ein Notar oder Erbrechtsanwalt kann diesen Schritt massiv beschleunigen.

Schritt 2

Einigung in der Erbengemeinschaft

Der schwierigste Schritt - besonders wenn Emotionen im Spiel sind. Möchten alle verkaufen? Will jemand einziehen? Gibt es unterschiedliche Preisvorstellungen?

Unser Rat: Holen Sie früh eine neutrale, professionelle Bewertung ein. Eine objektive Zahl ist die beste Grundlage für eine sachliche Diskussion. Bei Beherzig ist die Ersteinschätzung vertraulich und unverbindlich anzufragen.

Falls keine Einigung möglich ist, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Diesen Weg möchten die meisten Familien vermeiden - und mit professioneller Begleitung ist das fast immer möglich.

Schritt 3

Professionelle Bewertung

Der Marktwert einer Erbschaftsimmobilie hat nichts mit dem emotionalen Wert zu tun. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt:

Kosten: Leistungsumfang, Vergütung und eine allfällige Anrechnung für ein schriftliches, bankfähiges Gutachten werden vor der Beauftragung individuell schriftlich vereinbart.

Schritt 4

Verkaufsstrategie wählen

Bei Erbschaftsimmobilien empfehlen wir fast immer den Off-Market-Ansatz. Warum? Drei Gründe:

  1. Diskretion: Die Familie des Verstorbenen möchte nicht, dass der Verkauf im Dorf bekannt wird.
  2. Weniger Stress: Keine 30 Besichtigungen mit Neugierigen, nur 3-5 qualifizierte Käufer.
  3. Gezielte Ansprache: Käufer werden direkt angesprochen. Ob dabei ein höherer oder tieferer Preis als mit einem öffentlichen Inserat erzielt wird, hängt von Objekt, Lage und Nachfrage ab und lässt sich nicht pauschal sagen.

Mehr über Off-Market erfahren →

Schritt 5

Aufbereitung und Präsentation

Auch eine Erbschaftsimmobilie verdient eine würdige Präsentation. Das bedeutet nicht Home Staging für CHF 20'000, sondern:

Bei Off-Market entfällt die öffentliche Vermarktung. Trotzdem erhält jeder qualifizierte Interessent ein professionelles Dossier.

Schritt 6

Verhandlung und Vertrag

Die Verhandlung ist der Moment, in dem sich ein erfahrener Makler auszahlt. Emotionale Verkäufer neigen dazu, entweder zu hoch (unrealistische Erwartung) oder zu niedrig (schnell loswerden) zu verhandeln.

Was wir für Sie tun:

Schritt 7

Notartermin und Übergabe

Der letzte Schritt: Die öffentliche Beurkundung beim Notar. Alle Erben (oder deren Bevollmächtigte) müssen anwesend sein. Nach der Beurkundung erfolgt die Grundbuchänderung und die Übergabe des Objekts.

Typische Timeline:

Wir begleiten Sie bis zum letzten Schritt - einschliesslich Schlüsselübergabe und After-Sale-Service.

Steuern beim Erbschaftsverkauf

Die steuerliche Situation bei Erbschaftsimmobilien ist kantonal unterschiedlich. Zwei Steuerarten sind relevant:

Erbschaftssteuer

Auf Bundesebene gibt es keine Erbschaftssteuer. Die meisten Kantone erheben jedoch eine, mit Ausnahmen für direkte Nachkommen (in vielen Kantonen steuerfrei). Die Höhe variiert stark: von 0% (Schwyz) bis 6% (Waadt) für direkte Nachkommen.

Grundstückgewinnsteuer

Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Sie berechnet sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis (bzw. Erwerbspreis des Erblassers) und Verkaufspreis. Je länger die Besitzdauer, desto niedriger der Steuersatz.

Wichtig: Lassen Sie sich VOR dem Verkauf steuerlich beraten. Die Differenz kann mehrere zehntausend Franken ausmachen.

Besonderheiten bei Erbengemeinschaften

Eine Erbengemeinschaft besteht aus allen Erben gemeinsam. Wichtig zu wissen:

Stehen Sie vor einem Erbschaftsverkauf?

Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess - neutral, professionell und in Ihrem Tempo. Die Erstanfrage ist vertraulich und unverbindlich; Leistungsumfang und allfällige Vergütung werden schriftlich vereinbart.

Unverbindliche Ersteinschätzung

Häufig gestellte Fragen

Muss ich Steuern zahlen wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?

In der Schweiz gibt es keine Erbschaftssteuer auf Bundesebene, aber viele Kantone erheben eine. Beim Verkauf fällt zudem die Grundstückgewinnsteuer an. Die Höhe hängt vom Kanton, der Besitzdauer und dem Gewinn ab. Eine steuerliche Beratung vor dem Verkauf ist empfehlenswert.

Was tun wenn sich die Erben nicht einig sind?

Bei Uneinigkeit hilft oft eine neutrale, professionelle Bewertung als gemeinsame Entscheidungsgrundlage. Falls keine Einigung möglich ist, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden - ein Weg den die meisten Familien vermeiden möchten.

Wie lange dauert der Verkauf einer Erbschaftsimmobilie?

Von der Entscheidung bis zum Notartermin rechnen Sie mit 3-6 Monaten. Die grössten Zeitfaktoren: Einigung der Erbengemeinschaft, Beschaffung der Dokumente und Käuferfindung. Off-Market kann die Käuferfindung auf 4-8 Wochen verkürzen.

Kann ich eine geerbte Immobilie Off-Market verkaufen?

Ja, und es ist besonders empfehlenswert. Erbschaftsverkäufe benötigen Diskretion. Off-Market schützt die Privatsphäre der Familie und erzielt typischerweise höhere Preise als öffentliche Inserate. Mehr über Off-Market →

Was kostet ein Makler beim Erbschaftsverkauf?

Leistungsumfang, Vergütung, Fälligkeit und allfällige Erfolgskomponenten werden vor Mandatsbeginn individuell und schriftlich vereinbart. Eine erste Marktindikation ist unverbindlich und ersetzt kein formelles Gutachten.

Zusammenfassung: Die 7 Schritte

  1. Erbschein und Rechtslage klären
  2. Einigung in der Erbengemeinschaft finden
  3. Professionelle Bewertung einholen
  4. Verkaufsstrategie wählen (Off-Market empfohlen)
  5. Objekt aufbereiten und präsentieren
  6. Verhandlung und Vertragsabschluss
  7. Notartermin und Übergabe

Der wichtigste Rat zum Schluss: Nehmen Sie sich Zeit. Ein Erbschaftsverkauf ist kein Sprint. Mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite wird aus einer belastenden Situation ein geordneter, fairer Prozess.

Haben Sie Fragen zu Ihrem spezifischen Fall? Wir sind für Sie da: info@beherzig.ch oder +41 41 710 70 88.

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