La méthode DCF est la référence absolue pour l’évaluation des biens immobiliers à rendement. Contrairement à la méthode simple de la valeur de rendement, le DCF prend en compte la valeur temporelle de l’argent.
Qu’est-ce que le DCF ?
Le Discounted Cash Flow calcule la valeur actuelle de tous les revenus futurs générés par le bien immobilier. La formule : Valeur = somme de tous les flux de trésorerie nets actualisés + valeur résiduelle (Exit Value).
Étapes de calcul
- Prévoir les revenus nets locatifs annuels (10 ans)
- Déduire les charges d’exploitation, les vacances locatives, l’entretien
- Actualiser chaque flux de trésorerie annuel avec le taux d’actualisation
- Calculer la valeur résiduelle après 10 ans (capitalisation)
- Additionner toutes les valeurs actualisées = valeur du bien immobilier
Taux d’actualisation en Suisse
Le taux d’actualisation (WACC) pour les biens immobiliers à rendement en Suisse se situe généralement entre 3,5 % et 5,5 %, selon l’emplacement, l’état et le profil des locataires.
Situation en avril 2026. Toutes les informations sont sans engagement.