Renditeliegenschaften sind die beliebteste Anlageform für Schweizer Investoren — aber die Renditeberechnung ist komplexer als viele denken. Bruttorendite, Nettorendite und Cashflow-Rendite können sich erheblich unterscheiden. Wer nur auf die Bruttorendite schaut, erlebt oft böse Überraschungen.
Die drei Rendite-Kennzahlen
1. Bruttorendite
Die einfachste Kennzahl: Jährliche Mieteinnahmen geteilt durch Kaufpreis.
Formel: Bruttorendite = (Jahresmietertrag / Kaufpreis) × 100
Beispiel: CHF 120'000 Miete / CHF 3'000'000 Kaufpreis = 4.0% Bruttorendite
Problem: Die Bruttorendite ignoriert sämtliche Kosten — sie ist ein erster Indikator, aber kein Entscheidungskriterium.
2. Nettorendite
Die relevantere Kennzahl: Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten, geteilt durch Kaufpreis.
Formel: Nettorendite = ((Mietertrag - Bewirtschaftungskosten) / Kaufpreis) × 100
Typische Bewirtschaftungskosten:
- Verwaltung: 3-5% der Miete
- Unterhalt/Reparaturen: 5-8% der Miete
- Versicherungen: 1-2% der Miete
- Leerstand-Reserve: 2-5% (Wohnen) bzw. 5-10% (Gewerbe)
- Rückstellungen Erneuerung: 2-5%
Faustregel: Bewirtschaftungskosten betragen 12-18% der Bruttomiete.
Beispiel: CHF 120'000 - 15% = CHF 102'000 / CHF 3'000'000 = 3.4% Nettorendite
3. Cashflow-Rendite (Cash-on-Cash Return)
Die Kennzahl für fremdfinanzierte Investoren: Cashflow nach Zinsen, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital.
Formel: Cashflow-Rendite = (Nettomiete - Zinskosten) / Eigenkapital × 100
Beispiel: CHF 102'000 Nettomiete - CHF 37'800 Zinskosten (CHF 2.1M × 1.8%) = CHF 64'200 Cashflow / CHF 900'000 EK = 7.1% Cashflow-Rendite
Standort-Vergleich: Rendite nach Region
| Region | Bruttorendite MFH | Nettorendite | Leerstandsquote | Preistrend |
|---|---|---|---|---|
| Zürich Stadt | 2.5-3.5% | 1.8-2.5% | 0.5-1% | Steigend |
| Zug | 2.8-3.8% | 2.0-2.8% | 1-2% | Stabil-steigend |
| Luzern | 3.2-4.2% | 2.3-3.2% | 1.5-3% | Stabil |
| Aargau/Solothurn | 4.0-5.5% | 3.0-4.2% | 3-6% | Stabil |
| Bern Agglomeration | 3.5-4.5% | 2.5-3.5% | 2-4% | Stabil |
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5 Risiken bei Renditeliegenschaften
- Leerstand: Schon 1 Monat Leerstand bei einem 4-Familienhaus kostet ~8% der Jahresmiete einer Einheit
- Unvorhergesehene Sanierungen: Dach, Heizung, Leitungen — schnell CHF 50'000-200'000
- Zinserhöhung: +1% Zins bei CHF 2M Hypothek = CHF 20'000/Jahr weniger Cashflow
- Mieterrisiken: Zahlungsausfälle, Rechtsstreitigkeiten, Mieterparasiten
- Regulatorische Änderungen: Mietrecht, Eigenmietwert-Abschaffung, Energievorschriften
Checkliste: Vor dem Kauf einer Renditewiegenschaft
- Bruttorendite berechnen (Ziel: mindestens 3.5% in Städten, 4.5% auf dem Land)
- Nettorendite mit realistischen Kosten berechnen (→ Renditerechner)
- Mietvertragslaufzeiten und Mieterqualität prüfen
- Zustandsbericht und Sanierungsbedarf analysieren (→ GEAK-Artikel)
- Leerstandsquote der Gemeinde prüfen
- Entwicklungspotenzial (Aufzonung, Verdichtung) abklären
- Steuerliche Auswirkungen berechnen (Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer)
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