Insights du marché premium, hotspots et tendances acheteurs pour le segment HNWI suisse.
Édition 2026Le marché immobilier off-market suisse présente un changement marqué en 2026 : alors que les ventes premium publiques stagnent, le segment off-market croît de manière disproportionnée. Les HNWI internationaux se concentrent toujours plus sur les communes de stations avec avantages forfait fiscal. Les family offices intensifient l'activité de transmission générationnelle.
L'Indice Beherzig Off-Market Premium — indication propre, non vérifiée de manière indépendante — affiche une prime de +18,5% par rapport à des biens comparables vendus publiquement. Moteurs : demande de discrétion + rareté off-market.
St. Moritz, Verbier, Zermatt, Crans-Montana et Saanen/Gstaad mènent la liste des prix premium. Top micro-localisations : Suvretta CHF 35-60k/m², Le Hameau Verbier CHF 35-60k/m², Oberbort Gstaad CHF 35-55k/m².
Le rapport compare 11 cantons sélectionnés. Hotspots : VS, GR, VD, BE, TI. Clientèle UK, US et MENA déplace activement la résidence vers VS et GR — typiquement combinée avec propriété en station.
Les family offices suisses (Goldküste, Saanenland, Engadine) sont dans une vague de transmission générationnelle : on estime que 35-40% des biens premium changeront de génération dans les 10 prochaines années.
Quotas de stations à Verbier, Zermatt, St. Moritz utilisés à >90% en 2026. Acheteurs pays tiers nécessitent 12-24 mois de délai pour autorisations. La médiation off-market devient la norme.
L'Indice Beherzig Off-Market Premium est une indication propre de Beherzig (non vérifiée de manière indépendante) de la prime de prix des transactions off-market par rapport à des biens comparables vendus publiquement. Selon notre appréciation, la prime comporte trois composantes :
« L'off-market n'est pas seulement une méthode de médiation, mais une mécanique de création de valeur. La prime reflète le bénéfice réel des deux côtés — vente discrète pour les propriétaires, accès anticipé et confidentialité pour les acheteurs. »
Première valeur de la série ; aucune tendance n'est encore disponible. Moteurs possibles : clientèle internationale grandissante, raréfaction des top localisations, exigences de discrétion accrues pour facteurs politiques/réglementaires (sanctions, préoccupations vie privée).
Engadine · Canton GR
Genève · Canton GE
Saanenland · Canton BE
Valais · Val de Bagnes
Zurich Goldküste
Tessin · Luganese
Lac de Zoug · Paradis fiscal
Valais · Mattertal
Valais · Crans-Montana
Ville de Zurich
La Goldküste du Lac de Zurich reste le marché à plus forte profondeur transactionnelle. Selon notre appréciation, une part importante des ventes premium (CHF 5M+) se fait sans médiation publique. Moteurs : forte demande d'anonymat de la clientèle internationale + rareté des top localisations.
Différenciation micro-localisation : Itschnach (Küsnacht) et Zollikerberg en tête à CHF 22-32k/m². Les localisations premium établies comme Heslibach, Goldbach maintiennent la stabilité à un YoY modéré +4 à +6%.
Prévision 2027 : Croissance modérée continue +3-5%. La rareté tire les prix. Vague de transmission générationnelle dans les 5-10 prochaines années libérera de l'inventaire pour médiation off-market.
L'Engadine a enregistré la plus forte dynamique de croissance de toutes les régions premium en 2026 avec +12% YoY. Moteurs : migration internationale forfait fiscal, rareté des quotas Lex Koller à St. Moritz, et essor du lifestyle Polo/White-Turf.
Différenciation micro-localisation : Suvretta et Champfèr en tête à CHF 35-60k/m² et 28-45k/m² respectivement. St. Moritz Bad comme station familiale gagne en importance — le marketing s'étend au-delà de la pure résidence de vacances de luxe.
Prévision 2027 : Ralentissement à +8% (rareté de volume). Davos et Klosters-Serneus voient pression de croissance comme alternatives.
Le Saanenland enregistre une demande ininterrompue de family offices internationaux. La densité de UHN-wealth par km² est la plus élevée de Suisse. Selon notre appréciation, la médiation off-market y est particulièrement répandue.
Différenciation micro-localisation : Oberbort en tête incontestée (CHF 35-55k/m²). Schönried comme plateau ensoleillé gagne en valeur. Gstaad-Dorf reste hub touristique ; les top chalets privés se retirent vers des localisations plus calmes.
Prévision 2027 : Niveaux premium stables. Transmission générationnelle dans les 10 prochaines années libérera volume off-market significatif — groupe cible NextGen-Inheritors avec focus ESG/durabilité.
Genève conserve son statut spécial de ville internationale UN/Banking/Diplomatie. Cologny-Frontenex reste l'adresse top avec croissance YoY 8%. Lavaux UNESCO comme sous-marché premium émergent : Saint-Saphorin et la pente Chexbres enregistrent +12% YoY (Saint-Saphorin même +7,2%).
Différenciation micro-localisation : Cologny-Frontenex (CHF 25-35k/m²), Champel et Eaux-Vives à Genève même (CHF 22-32k/m²). La Côte (Coppet, Founex, Mies) gagne en popularité parmi clientèle MENA.
Prévision 2027 : Genève croît modérément (+5%). Région Lavaux pourrait atteindre +15% car le statut UNESCO impose la rareté et la diversification HNWI depuis Cologny.
Les stations valaisannes connaissent la plus forte concurrence Lex Koller en dix ans en 2026. Le domaine skiable des 4 Vallées de Verbier et le concept premium sans voiture de Zermatt attirent clientèle UK, US et MENA. Crans-Montana bénéficie du Le Régent International School + Forfait fiscal.
Différenciation micro-localisation : Le Hameau Verbier (CHF 35-60k/m²) et Findeln Zermatt (CHF 28-45k/m²) en tête. Crans-sur-Sierre comme centre du plateau gagne en valeur.
Prévision 2027 : +10-15% pression sur prix due à rareté quotas. Off-market devient la norme ; médiation premium publique dans ces stations devient rare. Acheteurs doivent prévoir 12-24 mois de délai.
Selon notre appréciation, trois personas acheteurs typiques façonnent le segment off-market en 2026 (description modélisée, pas une analyse de données clients) :
Cherche changement de résidence avec forfait fiscal. Privilégie communes de stations (Verbier, Crans, St. Moritz) avec statut Lex Koller. École internationale pour la famille critique (Le Rosey, Le Régent, Lyceum Alpinum). Disposé à planifier 18-24 mois de délai.
Planifie vente off-market de bien familial (Goldküste, Saanenland) et restructuration patrimoniale simultanée vers descendants. Structures fiducie/fondation pertinentes. Discrétion priorité absolue. Engagement de conseil pluriannuel.
Sélectionne parmi les biens hérités (souvent diversification ou vente de propriétés individuelles). Intérêt pour rénovation ESG/Heritage, outils d'évaluation IA, processus de médiation modernes. Conseil personnel avec tech-touch attendu.
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L'impôt successoral suisse relève du droit cantonal. L'assujettissement, les franchises et les taux dépendent notamment du canton, du degré de parenté et, pour les immeubles, de leur lieu de situation. Une vérification spécialisée et actualisée propre au canton est donc nécessaire avant toute transmission.
Le Rapport Annuel actuellement disponible est cette édition en ligne. Pour une présentation personnelle de la méthodologie et des indications de marché non contraignantes, vous pouvez convenir d'un entretien confidentiel.
Convenir d'un entretienIndice Beherzig Off-Market Premium : Indication propre (situation 2026, non vérifiée de manière indépendante), dérivée d'une comparaison avec des biens de référence publiés. Ne repose pas sur une base de transactions propre.
Données prix micro-localisations : Curées à partir de données de référence IAZI, analyses de quartiers Wüest Partner, profils communaux OFS et administrations fiscales cantonales. Valeurs peak basées sur la fourchette premium dans la micro-localisation.
Données Lex Koller : Issues des statistiques cantonales d'autorisation et informations de l'Office fédéral de la Justice.
Données forfait fiscal : Issues de la Conférence suisse des impôts, rapports KPMG Lump-Sum-Switzerland et informations des administrations fiscales cantonales.
État des données : Q1 2026. Prochaine édition : en préparation (prévue en 2027).
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