Die Wahl der richtigen Hypothek ist die zweitwichtigste Entscheidung beim Immobilienkauf — nach der Immobilie selbst. In der Schweiz stehen zwei Haupttypen zur Wahl: Festhypothek und SARON-Hypothek. Dieser Vergleich hilft Ihnen bei der Entscheidung.
Aktuelle Zinssätze (Stand April 2026)
| Hypothekentyp | Richtzins | Bandbreite | Trend |
|---|---|---|---|
| SARON (variabel) | 1.25% | 1.10-1.45% | Stabil |
| Festhypothek 2 Jahre | 1.40% | 1.25-1.60% | Leicht steigend |
| Festhypothek 5 Jahre | 1.65% | 1.50-1.85% | Stabil |
| Festhypothek 10 Jahre | 1.95% | 1.80-2.15% | Stabil |
| Festhypothek 15 Jahre | 2.20% | 2.00-2.45% | Stabil |
Richtzinsen als Orientierung. Ihr persönlicher Zinssatz hängt von Bonitat, Belehnung und Anbieter ab.
Festhypothek: Planungssicherheit
Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für die gesamte Laufzeit fixiert.
Vorteile
- Volle Planungssicherheit — monatliche Belastung steht fest
- Schutz vor steigenden Zinsen
- Budget-Sicherheit für Familien
- Keine bösen Überraschungen
Nachteile
- Höhere Zinsen als SARON (der Abstand schwankt)
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung (oft CHF 10'000-50'000+)
- Kein Profitieren bei sinkenden Zinsen
- Langfristige Bindung an einen Anbieter
SARON-Hypothek: Flexibilität und Zinsersparnis
Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight, dem von SIX administrierten Referenzzinssatz für den Schweizer Franken. Er ist nicht mit dem von der SNB festgelegten Leitzins identisch. Wie und wie oft der Zins angepasst wird, regelt der Vertrag mit der Bank.
Vorteile
- Historisch oft günstiger als eine Festhypothek; der Abstand schwankt und ist nicht garantiert
- Profitieren bei sinkenden Zinsen (zeitnah, je nach Vertrag)
- Je nach Vertrag meist keine Vorfälligkeitsentschädigung (kurzfristige Bindung)
- Flexibel: Ein Wechsel in eine Festhypothek ist je nach Vertrag und Bank möglich
Nachteile
- Zinsrisiko: Steigende Zinsen erhöhen die monatliche Belastung
- Keine Budget-Sicherheit — Schwankungen möglich
- Nervenstärke erforderlich bei Zinserhöhungen
- Nicht für knappe Tragbarkeit geeignet
Rechenbeispiel: 10-Jahres-Vergleich
Annahme: CHF 800'000 Hypothek, angenommener SARON 1.25%, Fest 10J 1.95%
| Szenario | Festhypothek (10J) | SARON | Differenz |
|---|---|---|---|
| Zinsen bleiben stabil | CHF 156'000 | CHF 100'000 | CHF 56'000 gespart (SARON) |
| SARON steigt auf 2.5% | CHF 156'000 | CHF 150'000 | CHF 6'000 gespart (SARON) |
| SARON steigt auf 3.5% | CHF 156'000 | CHF 190'000 | CHF 34'000 gespart (Fest) |
Entscheidungshilfe: Was passt zu Ihnen?
Festhypothek wählen wenn:
- Budget-Sicherheit wichtiger als Ersparnis ist
- Die Tragbarkeit knapp ist (wenig Puffer bei Zinserhöhung)
- Sie die Immobilie langfristig behalten wollen (10+ Jahre)
- Sie ruhig schlafen wollen
SARON wählen wenn:
- Sie finanziellen Puffer haben (20%+ Reserve bei Zinsverdoppelung)
- Sie möglicherweise in 3-5 Jahren verkaufen (keine Vorfälligkeit)
- Sie von historisch tiefen Zinsen profitieren wollen
- Sie die Zinsentwicklung aktiv verfolgen
Tranche-Strategie: Das Beste aus beiden Welten
Viele Berater empfehlen eine Aufteilung der Hypothek in mehrere Tranchen:
- 50% Festhypothek (Sicherheit für die Basis)
- 50% SARON (Flexibilität und Ersparnis)
- Verschiedene Laufzeiten vermeiden "Klumpenrisiko" bei Erneuerung
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