Il metodo DCF è il riferimento per la valutazione degli immobili a reddito. A differenza del semplice metodo del valore reddituale, tiene conto del valore temporale del denaro.
Che cos’è il DCF?
Il Discounted Cash Flow calcola il valore attuale di tutti i ricavi futuri generati dall’immobile. La formula: valore = somma di tutti i flussi di cassa netti attualizzati + valore residuo (exit value).
Fasi del calcolo
- Prevedere i ricavi locativi netti annui (10 anni)
- Sottrarre costi operativi, sfitto e manutenzione
- Attualizzare il flusso di cassa di ogni anno con il tasso di sconto
- Calcolare il valore residuo dopo 10 anni (capitalizzazione)
- Sommare tutti i valori attuali per ottenere il valore dell’immobile
Tasso di sconto in Svizzera
Il tasso di sconto (WACC) per gli immobili a reddito svizzeri si colloca in genere tra il 3.5-5.5%, a seconda dell’ubicazione, dello stato e del profilo degli inquilini.
Situazione ad aprile 2026. Tutte le indicazioni sono senza impegno.