Le choix de la bonne hypothèque est la deuxième décision la plus importante lors de l'achat d'un bien immobilier — après le bien lui-même. En Suisse, deux principaux types sont disponibles : hypothèque fixe et hypothèque SARON. Cette comparaison vous aide à décider.
Taux d'intérêt actuels (état avril 2026)
| Type d'hypothèque | Taux de référence | Fourchette | Tendance |
|---|---|---|---|
| SARON (variable) | 1.25% | 1.10-1.45% | Stable |
| Hypothèque fixe 2 ans | 1.40% | 1.25-1.60% | Légèrement en hausse |
| Hypothèque fixe 5 ans | 1.65% | 1.50-1.85% | Stable |
| Hypothèque fixe 10 ans | 1.95% | 1.80-2.15% | Stable |
| Hypothèque fixe 15 ans | 2.20% | 2.00-2.45% | Stable |
Taux de référence à titre indicatif. Votre taux personnel dépend de la solvabilité, du taux d'endettement et du fournisseur.
Hypothèque fixe : sécurité de planification
Avec une hypothèque fixe, le taux d'intérêt est fixé pour toute la durée.
Avantages
- Sécurité totale de planification — charge mensuelle fixe
- Protection contre la hausse des taux
- Sécurité budgétaire pour les familles
- Pas de mauvaises surprises
Inconvénients
- Taux plus élevés que le SARON (l'écart varie)
- Indemnité de remboursement anticipé en cas de résiliation anticipée (souvent CHF 10'000-50'000+)
- Pas de bénéfice en cas de baisse des taux
- Engagement à long terme auprès d'un fournisseur
Hypothèque SARON : flexibilité et économie d'intérêts
L'hypothèque SARON est basée sur le Swiss Average Rate Overnight, le taux de référence du franc suisse administré par SIX. Il ne s'agit pas du taux directeur fixé par la BNS. Les modalités et la fréquence d'ajustement figurent dans le contrat avec la banque.
Avantages
- Historiquement souvent plus avantageuse que l'hypothèque fixe ; l'écart varie et n'est pas garanti
- Bénéfice rapide en cas de baisse des taux, selon le contrat
- Selon le contrat, en général pas d'indemnité de remboursement anticipé (engagement à court terme)
- Flexible : conversion en hypothèque fixe possible selon le contrat et la banque
Inconvénients
- Risque de taux : hausse des taux augmente la charge mensuelle
- Pas de sécurité budgétaire — fluctuations possibles
- Nécessite du sang-froid en cas de hausse des taux
- Pas adapté en cas de capacité financière limitée
Exemple de calcul : comparaison sur 10 ans
Hypothèse : hypothèque de 800'000 CHF, SARON supposé 1,25 %, fixe 10 ans 1,95 %
| Scénario | Hypothèque fixe (10 ans) | SARON | Différence |
|---|---|---|---|
| Les intérêts restent stables | 156'000 CHF | 100'000 CHF | 56'000 CHF économisés (SARON) |
| SARON monte à 2,5 % | 156'000 CHF | 150'000 CHF | 6'000 CHF économisés (SARON) |
| SARON monte à 3,5 % | 156'000 CHF | 190'000 CHF | 34'000 CHF économisés (fixe) |
Aide à la décision : qu’est-ce qui vous convient ?
Choisir une hypothèque fixe si :
- La sécurité budgétaire est plus importante que les économies
- La capacité financière est juste (peu de marge en cas de hausse des taux)
- Vous souhaitez conserver le bien immobilier à long terme (10 ans et plus)
- Vous voulez dormir sur vos deux oreilles
Choisir le SARON si :
- Vous disposez d’une marge financière (réserve de 20 % ou plus en cas de doublement des taux)
- Vous envisagez éventuellement de vendre dans 3 à 5 ans (pas de pénalité de remboursement anticipé)
- Vous souhaitez profiter des taux historiquement bas
- Vous suivez activement l’évolution des taux
Stratégie par tranches : le meilleur des deux mondes
De nombreux conseillers recommandent de répartir l’hypothèque en plusieurs tranches :
- 50 % hypothèque fixe (sécurité pour la base)
- 50 % SARON (flexibilité et économies)
- Des durées différentes évitent un « risque de concentration » lors du renouvellement
→ Calculer la capacité financière
Conseil en financement
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