1'900 personnes recherchent chaque mois « Tragbarkeit Hypothek Schweiz » (capacité financière hypothécaire en Suisse). La question centrale lors de l'achat d'une maison : puis-je me le permettre ? En Suisse, il existe des hypothèses de calcul propres à chaque banque, souvent similaires. Ce guide explique le calcul étape par étape.
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De nombreuses banques suisses utilisent comme hypothèse une charge annuelle de logement d'environ un tiers du revenu brut. Le calcul ne se fait pas avec le taux d'intérêt actuel, mais souvent avec un taux d'intérêt calculatoire d'environ 5% comme marge de sécurité bancaire. L'établissement de crédit fixe l'hypothèse effectivement appliquée.
Les trois composantes de coûts
- Taux hypothécaire calculatoire : 5% sur l'ensemble de l'hypothèque (et non le taux du marché actuel !)
- Amortissement de la 2e hypothèque : 1% par an (ou remboursement dans un délai de 15 ans jusqu'à 65%)
- Charges annexes : 1% du prix d'achat par an (entretien, assurance, réparations)
Exemple de calcul
Prix d'achat : CHF 1'500'000
Fonds propres : CHF 300'000 (20%)
Hypothèque : CHF 1'200'000
Taux calc. (5%) : CHF 60'000/an
Amortissement (1% sur la 2e hyp.) : CHF 2'250/an
Charges annexes (1%) : CHF 15'000/an
Total : CHF 77'250/an = CHF 6'437/mois
Revenu nécessaire (33%) : CHF 234'091 brut/an
Fonds propres : la règle des 20%
Au minimum 20% du prix d'achat doivent être apportés en fonds propres. Parmi ceux-ci, un maximum de 10% peut provenir de la caisse de pension (2e pilier). Les 10% restants doivent provenir de moyens « durs » : épargne, pilier 3a, avancement d'hoirie, donation.
Taux actuel vs. taux calculatoire
Le taux hypothécaire actuel se situe autour de 1,5–2,1% (état avril 2026). Les banques calculent toutefois avec 5% — soit près de trois fois plus élevé. Pourquoi ? Une protection contre la hausse des taux. Si les taux montaient à 5%, l'hypothèque devrait toujours rester supportable.
Conseil pratique : certaines banques ne calculent plus avec 5% pour les clients de plus de 55 ans, mais avec le taux effectif + un supplément. Renseignez-vous.
5 moyens d'améliorer la capacité financière
- Davantage de fonds propres : chaque franc supplémentaire réduit l'hypothèque et donc la charge calculatoire.
- Un deuxième revenu : le revenu du partenaire est pris en compte (pour autant qu'il soit démontrable).
- Un bien meilleur marché : CHF 100'000 de moins sur le prix d'achat économise ~CHF 7'000 de charge annuelle.
- Réduire les dettes : les leasings et les crédits sont déduits lors du calcul.
- Un bien à rénover : acheter moins cher, rénover plus tard (une hypothèque augmentée est possible).
Questions fréquentes
Que signifie « taux d'intérêt calculatoire » ?
Le taux d'intérêt calculatoire (actuellement 5%) est un taux théorique que les banques utilisent pour le calcul de la capacité financière. Il vise à garantir que vous pourrez honorer l'hypothèque même en cas de hausse des taux. Le taux hypothécaire réel est nettement plus bas.
Puis-je m'offrir un bien immobilier avec moins de 20% de fonds propres ?
En règle générale non, pour les biens résidentiels. Exceptions : les hypothèques de rénovation (jusqu'à 90% de nantissement) ou lorsque des garanties supplémentaires sont disponibles (p. ex. d'autres biens immobiliers). Parlez-en avec votre banque.
Un bonus est-il compté dans le revenu ?
Les bonus réguliers (démontrables sur au moins 3 ans) sont le plus souvent pris en compte à hauteur de 50–80%. Les bonus uniques ou les rémunérations variables le sont moins. Les banques distinguent le revenu garanti du revenu variable.
Calcul indicatif fondé sur des hypothèses couramment utilisées par les banques suisses. L'établissement de crédit détermine l'examen et les conditions effectives au cas par cas.