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Checklist achat maison Suisse : 50 points à vérifier avant d’acheter

19 avril 2026 · 12 min de lecture · Beherzig Realty

L’achat d’un bien immobilier en Suisse est la décision financière la plus importante dans la vie de la plupart des gens. Cette checklist de 50 points en 7 catégories vous assure de ne rien oublier — de la première visite à la remise des clés.

1. Financement (8 points)

  1. Constituer les fonds propres (au moins 20 %, dont max. 10 % issus du 2e pilier)
  2. Calculer la charge financière (→ Calculateur de charge financière)
  3. Obtenir des offres hypothécaires d’au moins 3 prêteurs
  4. Choisir entre hypothèque fixe et SARON (→ Comparateur d’hypothèques)
  5. Prévoir les frais annexes (3-5 % du prix d’achat, → Calculateur des frais annexes)
  6. Réserves pour coûts imprévus (CHF 20'000-50'000)
  7. Calculer les impacts fiscaux (valeur locative, → Calculateur de valeur locative)
  8. Vérifier la possibilité de retrait ou de nantissement du 2e pilier

2. Demander les documents (7 points)

  1. Extrait du registre foncier (propriétés, servitudes, cédule hypothécaire)
  2. Plan de zone et règlement communal de construction
  3. Attestation d’assurance bâtiment et classe de protection incendie
  4. Certificat énergétique (GEAK) — obligatoire dans de nombreux cantons
  5. Historique des rénovations (10 dernières années : travaux réalisés)
  6. Décompte des charges des 3 dernières années
  7. Pour copropriétés : règlement, état du fonds de rénovation, procès-verbaux des 3 dernières assemblées (→ Guide du fonds de rénovation)

3. Visite (10 points)

  1. Au moins 2 visites (à différents moments de la journée, en lumière naturelle)
  2. Mesurer les dimensions des pièces (correspondent-elles au plan ?)
  3. Vérifier l’humidité : cave, salle de bains, angles des fenêtres
  4. Tester le chauffage et l’eau chaude (âge, type, état)
  5. Contrôler les fenêtres (âge, double vitrage, joints)
  6. Inspection visuelle du toit et de la façade (fissures, décolorations, mousse)
  7. Installation électrique : disjoncteur différentiel présent ? Âge des câbles ?
  8. Vérifier la situation sonore (route, bruit aérien, voisins) — aussi en soirée
  9. Observer l’ensoleillement (orientation, ombrage)
  10. Explorer le quartier : commerces, transports publics, écoles, médecins

4. Aspects juridiques (8 points)

  1. Comprendre les servitudes au registre foncier (droits de passage, interdictions de construire, droits de construction rapprochée)
  2. Permis de construire pour toutes modifications et extensions obtenus ?
  3. Vérifier le statut de protection des monuments (→ Zone de construction & protection des monuments)
  4. Lex Koller : vérifier l’autorisation en tant qu’acheteur étranger (→ Contrôle Lex Koller)
  5. Consulter le cadastre des sites pollués de la commune
  6. Se renseigner sur les projets de construction aux alentours (routes prévues, immeubles élevés ?)
  7. Vérifier les baux (pour investissement : délais de résiliation, droit locatif)
  8. Droits de préemption de tiers inscrits au registre foncier ?

5. Impôts et coûts (7 points)

  1. Calculer les droits de mutation (→ Calculateur des coûts de mutation)
  2. Estimer les frais du registre foncier
  3. Demander les frais de notaire (variables selon le canton)
  4. Clarifier la constitution ou la reprise de la cédule hypothécaire
  5. Se renseigner sur l’impôt foncier annuel de la commune
  6. Estimer la valeur locative (→ Calculateur de valeur locative)
  7. Économiser les impôts : planifier l’échelonnement des coûts de rénovation (→ 8 stratégies)

6. Contrat d’achat (6 points)

  1. Faire rédiger le contrat d’achat par un notaire (obligatoire en Suisse)
  2. Prix d’achat, modalités de paiement et date de transfert clairement définis ?
  3. Liste d’inventaire (qu’est-ce qui est inclus dans le prix : cuisine, armoires, jardin ?)
  4. Clause de réserve de défauts : quelles garanties sont prévues ?
  5. Droit de rétractation et pénalité contractuelle réglés ?
  6. Fixer la date de l’acte notarié

7. Après l’achat (4 points)

  1. Souscrire/reprendre les assurances (bâtiment, ménage, responsabilité civile)
  2. Modifier l’adresse auprès de la commune, de la poste, des assurances, de l’administration fiscale
  3. Relever les compteurs (électricité, eau, gaz) le jour de la remise des clés
  4. Établir un protocole des clés (documenter et faire signer la remise de toutes les clés)

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Situation en avril 2026. Cette liste de contrôle ne remplace pas un conseil professionnel. Chaque bien immobilier est unique.