1'900 persone cercano ogni mese "sostenibilità ipoteca Svizzera". La domanda centrale nell'acquisto di una casa: posso permettermelo? Le banche svizzere applicano ipotesi di calcolo proprie, spesso simili. Questa guida spiega il calcolo passo dopo passo.
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Molte banche svizzere utilizzano come ipotesi un onere abitativo annuo pari a circa un terzo del reddito lordo. Il calcolo non viene effettuato con il tasso di interesse attuale, bensì spesso con un tasso di interesse figurativo di circa il 5% come margine di sicurezza bancario. L'istituto di credito determina l'ipotesi effettiva.
Le tre componenti di costo
- Tasso ipotecario figurativo: il 5% sull'intera ipoteca (non il tasso di mercato attuale!)
- Ammortamento della 2ª ipoteca: 1% all'anno (oppure rimborso entro 15 anni fino al 65%)
- Spese accessorie: 1% del prezzo d'acquisto all'anno (manutenzione, assicurazione, riparazioni)
Esempio di calcolo
Prezzo d'acquisto: CHF 1'500'000
Capitale proprio: CHF 300'000 (20%)
Ipoteca: CHF 1'200'000
Tasso figurativo (5%): CHF 60'000/anno
Ammortamento (1% sulla 2ª ip.): CHF 2'250/anno
Spese accessorie (1%): CHF 15'000/anno
Totale: CHF 77'250/anno = CHF 6'437/mese
Reddito necessario (33%): CHF 234'091 lordi/anno
Capitale proprio: la regola del 20%
Almeno il 20% del prezzo d'acquisto deve essere apportato come capitale proprio. Di questo, un massimo del 10% può provenire dalla cassa pensioni (2° pilastro). Il restante 10% deve provenire da mezzi "propri": risparmi, pilastro 3a, anticipo ereditario, donazione.
Tasso attuale vs. tasso figurativo
Il tasso ipotecario attuale si aggira intorno all'1,5-2,1% (situazione aprile 2026). Le banche calcolano però con il 5% — quasi il triplo. Perché? Protezione da un aumento dei tassi. Se i tassi salissero al 5%, l'ipoteca dovrebbe restare comunque sostenibile.
Consiglio pratico: alcune banche non calcolano più con il 5% per i clienti oltre i 55 anni, bensì con il tasso effettivo + un supplemento. Chiedete informazioni.
5 modi per migliorare la sostenibilità
- Più capitale proprio: ogni franco aggiuntivo riduce l'ipoteca e quindi l'onere figurativo.
- Secondo reddito: il reddito del partner viene conteggiato (purché dimostrabile).
- Oggetto più conveniente: CHF 100'000 in meno sul prezzo d'acquisto risparmiano ~CHF 7'000 di onere annuo.
- Ridurre i debiti: leasing e crediti vengono detratti nel calcolo.
- Oggetto da ristrutturare: acquistare a un prezzo inferiore, ristrutturare in seguito (possibile aumento dell'ipoteca).
Domande frequenti
Cosa significa "tasso di interesse figurativo"?
Il tasso di interesse figurativo (attualmente il 5%) è un tasso teorico che le banche utilizzano per il calcolo della sostenibilità. Deve garantire che possiate onorare l'ipoteca anche in caso di aumento dei tassi. Il tasso ipotecario effettivo è nettamente più basso.
Posso permettermi un immobile anche con meno del 20% di capitale proprio?
Di norma no, per gli immobili abitativi. Eccezioni: ipoteche di ristrutturazione (fino al 90% di anticipo) oppure se sono disponibili garanzie aggiuntive (ad es. altri immobili). Parlatene con la vostra banca.
Un bonus viene conteggiato nel reddito?
I bonus regolari (dimostrabili per almeno 3 anni) vengono per lo più conteggiati al 50-80%. I bonus una tantum o le remunerazioni variabili meno. Le banche distinguono tra reddito garantito e reddito variabile.
Calcolo orientativo basato su ipotesi comunemente utilizzate dalle banche svizzere. L'istituto di credito determina la verifica e le condizioni effettive nel singolo caso.