Guida

Checklist per l’acquisto di una casa in Svizzera: 50 verifiche prima di comprare

19 aprile 2026 · 12 min di lettura · Beherzig Realty

L’acquisto di un immobile in Svizzera è la decisione finanziaria più importante nella vita della maggior parte delle persone. Questa checklist di 50 punti in 7 categorie aiuta a non dimenticare nulla, dalla prima visita alla consegna delle chiavi.

1. Finanziamento (8 punti)

  1. Raccogliere i fondi propri (almeno il 20%, di cui al massimo il 10% dal 2° pilastro)
  2. Calcolare la sostenibilità finanziaria (→ Calcolatore di sostenibilità)
  3. Richiedere offerte ipotecarie ad almeno 3 operatori
  4. Decidere tra ipoteca a tasso fisso e SARON (→ Confronto delle ipoteche)
  5. Preventivare i costi accessori (3-5% del prezzo d’acquisto, → Calcolatore dei costi accessori)
  6. Accantonare riserve per spese impreviste (CHF 20'000-50'000)
  7. Calcolare le conseguenze fiscali (valore locativo, → Calcolatore del valore locativo)
  8. Verificare il prelievo anticipato o la costituzione in pegno della cassa pensioni

2. Richiedere i documenti (7 punti)

  1. Estratto del registro fondiario (proprietà, servitù, pegni immobiliari)
  2. Piano delle zone e regolamento edilizio del Comune
  3. Attestato di assicurazione dell’edificio e classe di protezione antincendio
  4. Certificato energetico (CECE) — obbligatorio in molti Cantoni
  5. Storico delle ristrutturazioni (ultimi 10 anni: quali lavori sono stati eseguiti?)
  6. Consuntivi delle spese accessorie degli ultimi 3 anni
  7. Per la proprietà per piani: regolamento, stato del fondo di rinnovamento e verbali delle ultime 3 assemblee (→ Guida al fondo di rinnovamento)

3. Visita dell’immobile (10 punti)

  1. Effettuare almeno 2 visite (in orari diversi e con la luce del giorno)
  2. Misurare gli ambienti (corrispondono alle misure sulla planimetria?)
  3. Controllare l’umidità: cantina, bagni, angoli delle finestre
  4. Provare riscaldamento e acqua calda (età, tipo, condizioni)
  5. Controllare le finestre (età, doppi vetri, guarnizioni)
  6. Ispezionare visivamente tetto e facciata (crepe, scolorimenti, muschio)
  7. Impianto elettrico: è presente un interruttore differenziale? Quanto sono vecchi i cavi?
  8. Verificare il rumore (strada, aerei, vicini), anche di sera
  9. Osservare l’esposizione al sole (orientamento, ombreggiamento)
  10. Esplorare i dintorni: negozi, trasporti pubblici, scuole, medici

4. Aspetti legali (8 punti)

  1. Comprendere le servitù iscritte nel registro fondiario (diritti di passaggio, divieti di costruzione, distanze dai confini)
  2. Verificare che siano disponibili i permessi per tutte le ristrutturazioni e gli ampliamenti
  3. Controllare l’eventuale tutela dei beni culturali (→ Zone edificabili e tutela dei beni culturali)
  4. Lex Koller: verificare l’idoneità all’acquisto come acquirente straniero (→ Verifica Lex Koller)
  5. Controllare il catasto dei siti contaminati del Comune
  6. Informarsi sui progetti edilizi nelle vicinanze (strade o edifici alti in programma?)
  7. Verificare i rapporti di locazione (per un investimento: termini di disdetta e diritto di locazione)
  8. Controllare nel registro fondiario eventuali diritti di prelazione di terzi

5. Imposte e costi (7 punti)

  1. Calcolare l’imposta sul trasferimento immobiliare (→ Calcolatore dei costi di trasferimento)
  2. Preventivare le spese del registro fondiario
  3. Richiedere i costi notarili (variano da Cantone a Cantone)
  4. Chiarire la costituzione o la ripresa della cartella ipotecaria
  5. Informarsi sull’imposta immobiliare annuale del Comune
  6. Stimare il valore locativo (→ Calcolatore del valore locativo)
  7. Risparmiare sulle imposte: pianificare la ripartizione nel tempo dei costi di ristrutturazione (→ 8 strategie)

6. Contratto di compravendita (6 punti)

  1. Far redigere il contratto di compravendita da un notaio (obbligatorio in Svizzera)
  2. Verificare che prezzo, modalità di pagamento e data di consegna siano definiti chiaramente
  3. Preparare l’inventario (cosa è incluso nel prezzo: cucina, armadi, giardino?)
  4. Clausola sui difetti: quali garanzie sono previste?
  5. Disciplinare il diritto di recesso e la penale convenzionale
  6. Fissare l’appuntamento per l’atto notarile

7. Dopo l’acquisto (4 punti)

  1. Stipulare o trasferire le assicurazioni (edificio, mobilia domestica, responsabilità civile)
  2. Comunicare il cambio di indirizzo al Comune, alla posta, alle assicurazioni e all’ufficio imposte
  3. Rilevare i contatori (elettricità, acqua, gas) il giorno della consegna
  4. Redigere il verbale delle chiavi (elencare e far confermare tutte le chiavi)

Assistenza per l’acquisto di una casa

Vi accompagniamo durante l’intero processo d’acquisto, dalla ricerca alla consegna delle chiavi. Con discrezione e un servizio personale.

Richiedere una consulenza

→ Per saperne di più: Tutti i costi accessori nel dettaglio · Capire la sostenibilità finanziaria

Dati aggiornati ad aprile 2026. Questa checklist non sostituisce una consulenza professionale. Ogni immobile è unico.